Investissement immobilier
Financer l’investissement locatif avec le bon levier.
Locatif nu ou meublé, immeuble de rapport, SCI à l’IR ou à l’IS : nous structurons votre financement pour préserver votre capacité d’emprunt et enchaîner les opérations.
Ce que nous finançons
Toutes les stratégies d’investissement immobilier.
Du premier studio meublé à la structuration d’un patrimoine en SCI, nous adaptons le financement à votre stratégie et à votre fiscalité.
Locatif nu et meublé
Location nue, LMNP ou LMP : durée, apport et pondération des loyers ajustés à votre régime fiscal.
Immeuble de rapport
Plusieurs lots en une acquisition : un dossier qui démontre la rentabilité et la qualité de l’état locatif.
Acquisition en SCI
SCI à l’IR ou à l’IS, familiale ou entre associés : financement, cautions et comptes courants coordonnés.
Location saisonnière
Villas et biens touristiques : des établissements qui savent lire des revenus saisonniers et leur historique.
Travaux et rénovation
Acquisition-amélioration, rénovation énergétique, division : travaux intégrés au prêt, débloqués sur factures.
Refinancement de patrimoine
Mobiliser la valeur d’un bien déjà remboursé pour financer l’opération suivante, sans le céder : c’est le prêt hypothécaire.
Les leviers que nous actionnons
La rentabilité se joue aussi dans la structure du prêt.
Durée et effet de levier
Allonger la durée réduit l’effort mensuel et améliore le rendement de vos fonds propres. C’est souvent la variable qui fait passer une opération d’un cash-flow négatif à l’équilibre, sans dégrader votre capacité pour la suivante.
Apport et frais
Financer les frais de notaire et de garantie préserve votre trésorerie pour la prochaine acquisition. Nous identifions les établissements qui l’acceptent pour votre profil, et chiffrons le coût réel de cette souplesse.
Différé d’amortissement
Pendant un chantier ou une VEFA, un différé partiel (intérêts seuls) ou total évite de supporter une échéance pleine avant les premiers loyers.
Calcul de l’endettement
Pondération des loyers à 70 %, méthode différentielle, prise en compte des baux en cours : les établissements ne lisent pas votre patrimoine de la même façon. Le choix du prêteur peut changer votre capacité de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Structure juridique
Détention en direct, SCI à l’IR ou à l’IS, démembrement : le montage conditionne la fiscalité, la transmission et la lecture du dossier par le prêteur. Nous le construisons avec votre notaire et votre expert-comptable.
Assurance emprunteur
En investissement, la quotité assurée et la délégation d’assurance pèsent directement sur la rentabilité. Nous les intégrons au calcul, pas après coup.
Point de vigilance : la norme HCSF
Le taux d’effort est plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans avec différé dans le neuf ou pour des travaux importants). Les marges de dérogation des établissements sont limitées et majoritairement réservées à la résidence principale : en investissement locatif, la qualité du dossier fait la différence.
Exemple de montage
Un immeuble de rapport, financé en SCI.
Quatre logements à rénover, acquis en SCI à l’IS par un investisseur déjà propriétaire de deux biens locatifs.
Le prêt intègre l’acquisition, les frais et les travaux de rénovation énergétique. Un différé de 12 mois couvre le chantier. Les loyers prévisionnels, attestés par une agence, sont retenus pour la capacité de la SCI. L’apport est limité aux frais de garantie, ce qui préserve l’épargne de l’investisseur pour l’opération suivante.
Exemple illustratif aux chiffres arrondis, qui ne constitue pas une promesse de résultat.
Plan de financement
Coût total de l’opération : 640 k€
- Acquisition 470 k€, travaux 120 k€, frais 50 k€
- Apport de 20 k€, affecté aux frais de garantie
- Indemnités de remboursement anticipé négociées en cas de revente
Rendement, cash-flow, effet de levier.
Simulez votre opération en deux minutes, avant d’en parler avec nous.
Questions fréquentes
Investissement locatif : vos questions.
Peut-on financer un investissement locatif sans apport ?
C’est possible pour certains profils : revenus confortables, épargne résiduelle, patrimoine existant, projet dont le rendement est démontré. Les établissements qui financent les frais de notaire et de garantie sont moins nombreux et plus sélectifs ; le dossier doit être présenté en conséquence. Conserver son épargne n’est d’ailleurs pas toujours le meilleur calcul : nous comparons les deux scénarios.
Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
La pratique la plus courante consiste à retenir 70 % des loyers, perçus ou prévisionnels, en complément de vos revenus. Certains établissements appliquent une méthode différentielle, d’autres exigent un bail en cours ou une attestation de valeur locative. Selon votre patrimoine, le choix du prêteur peut modifier votre capacité de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
SCI à l’IR ou à l’IS : quel impact sur le financement ?
Le choix fiscal ne change pas le principe du prêt, mais il change la lecture du dossier : bilans de la SCI, comptes courants d’associés, cautions personnelles des associés, et pour l’IS la capacité de la société à générer un résultat. Nous travaillons le montage avec votre notaire et votre expert-comptable avant de solliciter les établissements.
Peut-on financer les travaux avec l’acquisition ?
Oui, dans un même prêt, sur devis. Un différé d’amortissement, partiel (intérêts seuls) ou total, permet de ne pas supporter une échéance pleine avant la mise en location. Le déblocage des fonds de travaux se fait au fur et à mesure, sur factures.
Combien d’opérations peut-on enchaîner ?
Autant que votre taux d’effort, votre reste à vivre et la rentabilité de votre patrimoine le permettent. La clé est d’anticiper : durées, apports, pondération des loyers et choix des établissements doivent préserver votre capacité pour l’opération suivante. C’est l’objet de notre diagnostic.
Étude de financement
Faites étudier votre investissement.
Décrivez votre opération : nous revenons vers vous avec une lecture chiffrée de votre capacité, du montage le plus adapté et des établissements à solliciter.
- Réponse sous 24 h ouvrées, par un expert du financement
- Lecture chiffrée de votre capacité et de votre montage
- Rendez-vous en présentiel ou en visioconférence
- Aucun versement exigé d’un particulier avant l’obtention du prêt
Vous préférez en parler de vive voix ?